现在疫苗已经投入使用，希望就在眼前. 然而，CRE仍可能面临另一个艰难的年份. 以下是可能影响2021年CRE的四个问题.
机会区
有8个,美国各地有700个机会区，大约10%的人口居住在这些区域内.拜登政府提出了几项修改“机会区”(Opportunity Zone)计划的建议. 根据拜登总统的竞选网站，这些提议包括通过数据收集提高项目的透明度.
此前，一些在机遇区开发的项目因为投资者增加了利润，却没有为项目本应支持的社区做什么而受到批评. 最初的立法没有要求创造就业机会，甚至没有关于该项目的数据，因此可以确定该项目是否有利于贫困社区. 其中一些项目, 例如, 包括豪华公寓综合体或毗邻本已富裕社区的项目. 通过增加机会区项目所需的数据，它将确保该项目有利于该区居民.
另一项提案包括要求社区和或非营利组织与投资者合作，以确保社区受到积极影响. 到目前为止，这些提议都没有对该计划提供的税收优惠做出任何改变. 这些对该计划的潜在改变得到了两党支持，就像最初的立法一样. 大多数人同意，该计划需要更多的监督才能成功.
暂停驱逐
在上一个经济刺激方案中，美国国会将疾病预防控制中心的驱逐令延期至1月底. 拜登总统上任第一天就签署了一项行政命令，将禁令延长到3月31日. 原命令是上届政府去年9月发布的. 然而，没有人希望看到人们在大流行期间被赶出家园, 此举引起了房东和物业经理的分歧.
房东们，他们还在支付抵押贷款 租户 无论付不付房租，他们都希望有一个更大的刺激方案来帮助租户支付房租. 根据国家多户住宅委员会，截至2021年2月6日79.美国已经支付了2%的租金, 还有大约20%未付房租，这还不包括单户家庭的房租.这个问题很复杂. 一些州不顾禁令，允许驱逐活动继续进行. 根据包括加州大学洛杉矶分校和约翰霍普金斯大学在内的几所大学的公共卫生研究人员的一项研究, 据估计，驱逐导致超过400起,000例COVID-19病例和10例,700人死亡.今年2月，德克萨斯州的一名联邦法官裁定CDC的驱逐令违宪. 该诉讼是由一群物业经理和房东提起的. 裁决称，国会无权授予疾控中心停止驱逐的权力，该命令违反了州法律. 该裁决可能会被上诉，所以目前还没有采取行动.
去年12月的经济刺激方案包括250亿美元的租金援助，而拜登在他的1美元中还包括另外250亿美元.9万亿救助计划. 大多数经济学家一致认为，需要采取更大规模的刺激措施，使经济重回正轨，并为因COVID-19病毒而失业或生病的人提供救济. 房东们大多支持这一刺激计划，以帮助他们的房客支付房租. 目前, 美国众议院已经通过了经济刺激方案, 但仍需在参议院获得通过. 该法案可能会获得足够的支持通过, 尽管参议院的程序改变仍可能推迟该法案的通过.
1031年的交流
商业房地产业界最关注的政策提案是“拜登-哈里斯计划”，即取消1031个交易所, 哪些因素会影响房地产投资者. 该提议包括取消那些年收益超过40万美元的投资者的交易所. 额外的税收收入将为其他项目提供资金，包括儿童和老人护理. 对投资者的影响可能是巨大的. 据估计，交易所占所有商业房地产销售额的6%，每年造成的税收损失高达20 - 40亿美元.(4)
交易所允许投资者将出售房产所得用于购买另一处房产，而无需支付资本利得税，从而使投资者受益, 只要下一次购买的房产与卖出的房产相似. 对交易所持批评态度的人认为，税收可以无限期地调整, 因此政府失去了可观的收入. 对拜登税收计划的这部分内容持批评态度的人担心，这将降低流动性, 投资者持有房产的时间更长，愿意购买房产的投资者更少. 要付的税增加了, 业主可能会提高租金来支付额外的成本, 从而影响租户.
拜登总统还提议将资本利得税税率从20%提高到39.年收入在100万美元以上的人占6%. 虽然有些人担心这些变化可能会损害商业房地产行业，因为它仍然在疫情中摇摇晃晃, 其他人则认为，销量只会出现短期下降. 关注这一提案并监测其通过后可能产生的影响是很重要的.
财产贬值
2021年，办公和零售行业仍面临相当大的挑战. 尽管疫苗终于面世，但问题依然存在. 有多少人会继续在家工作, 有多少被迫休假的工人将重返工作岗位, 消费者会回到疫情前的购物和就餐模式吗? 即使在病毒威胁减弱之后，在家工作也可能以某种形式继续存在, 这回避了问题, 公司需要多少办公室?
一些大公司已经表示，他们可以接受部分或全部员工继续在家工作, 也就是租约到期时, 会导致大量的办公室空缺. 一些决定回归办公室的公司可能会选择郊区较小的建筑, 在市中心的办公大楼里留下了大量的空房.
零售业也面临障碍, 电子商务在2020年加速增长，达到了预计在未来五年内不会出现的水平. 零售商一直在关闭门店并调整规模，同时增加其电子商务业务. 这两种趋势可能导致大量空置和房产价值下降. 这在商场中已经很明显了. 根据彭博社对零售房地产与商业抵押贷款支持证券债务重新评估的研究, 疫情封锁导致商场价值下降60%, 对投资者来说，118处房产的价值比2019年减少了40亿美元.这两个行业都有破产的风险. 由于大量零售企业破产，导致店面空置, 许多人为抵御疫情而背负的债务负担可能会加速这一进程. 这些风险可能升级，导致更多房产陷入困境, 从而使某些资产和不同的次级市场贬值.
